SCI - Pourquoi (ou pourquoi ne pas) investir via une SCI ?

REPONSE

Récapitulatif des avantages et inconvénients...

AVANTAGES : 

1. Le montant d'investissement

La SCI permet de cumuler les capacités de financement entre associés et ainsi de pouvoir réaliser des investissements plus importants qu’en finançant un projet seul. Chaque associé aura un nombre de parts à hauteur de son investissement. 

2. La protection de votre patrimoine

Cet avantage concerne principalement les entrepreneurs. En optant pour une SCI et en rédigeant les statuts correctement, les parts de la SCI sont insaisissables par les créanciers de votre entreprise : en effet, le bien (par exemple le local commercial) appartient à la SCI et non à la société d’exploitation. 

3. La souplesse

Les associés peuvent organiser leurs relations dans les statuts comme ils l’entendent (notamment la répartition des pouvoirs du gérant). La revente des parts entre associés est également souple : plutôt que de devoir vendre un immeuble entier, la vente de parts par acte sous seing privé est possible, évitant ainsi un passage chez le notaire. Les frais seront donc moins élevés. 

La SCI est notamment un bon moyen de contourner l’indivision, qui elle demande l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion. 

4. La transmission de vos biens immobiliers

La SCI est un outil optimisé d’un point de vue successoral. En effet, la dette est déductible de la valeur des parts sociales : en cas de donation de la nue-propriété des parts aux enfants, la base de calcul sera la valeur des biens immobiliers diminuée de l’emprunt. Dans le cas d’un achat de 200.000€ et d’un emprunt au même prix, les frais de donation de la nue-propriété seront ainsi quasiment nuls. 

Aussi, avoir des biens en SCI permet de les répartir « à l’euro près », en donnant des parts plutôt que des biens (plus difficilement égaux en valeur). L’abattement de 100.000€ tous les 15 ans pourra être minutieusement utilisé par ce biais, contrairement à un bien immobilier.

La SCI permet également de conférer, grâce aux statuts, des pouvoirs de gestion plus importants au conjoint survivant (très utile dans une structure type "famille recomposée"). 

INCONVENIENTS : 

1. Pas de meublé pour les SCI à l'IR

Bénéficier du régime « loueur en meublé » (moins de fiscalité, plus de souplesse, gain de rentabilité) n’est pas possible en SCI à l’IR. En cas de contrôle, la SCI pourra être requalifiée « à l’IS » et entraîner une forte taxation des plus-values à la revente (l’abattement pour durée de détention, entraînant une exonération totale de l’impôt – hors prélèvements sociaux – après 22 ans, ne sera plus applicable). 

2. Les coûts et les lourdeurs administratives

Il faut compter entre 1.500€ et 3.000€ pour rédiger des statuts et payer les frais d’enregistrement. En cas de changement de siège social (ex : déménagement de votre résidence principale), cela vous coûtera 800€/SCI. 

Les contraintes administratives sont également plus lourdes : tenir une comptabilité, réaliser des assemblées, rédiger des procès-verbaux et remplir des déclarations spécifiques.

3. La responsabilité des associés

S’associer avec d’autres personnes peut aussi être un inconvénient dans le sens où, si l’un d’entre eux fait défaut et ne peut plus assumer sa part des dettes, vous engagerez votre responsabilité.

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Pour cet ensemble de raisons, la création d’une SCI doit être réfléchie au cas par cas, selon la situation familiale et les objectifs patrimoniaux. Le choix des biens à apporter dans la SCI ne doit pas être fait au hasard. 

Le mode de détention des parts fait aussi l’objet de stratégies patrimoniales : démembrement des parts entre parents et enfants, organisation des pouvoirs pour protéger le conjoint survivant, pouvoirs étendus du gérant pour garder une autonomie, etc. 

N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir davantage.