DENORMANDIE - Précisions sur ce nouveau dispositif
EXPLICATION...
Le dispositif Denormandie, "cousin" du Pinel, permet d'investir dans l'ancien tout en bénéficiant d'une réduction de votre imposition.
Pour faire simple : ce régime consiste à acquérir un bien immobilier dans l'ancien et le rénover pour le donner en location.
Biens concernés :
Ce sont des logements anciens, situés dans certaines villes seulement. La liste des villes concernées se trouve sur internet (lien ici).
Ces biens doivent également faire l’objet de travaux importants de rénovation.
Quant à l’acquisition, il faut acquérir ce bien entre le 1erjanvier 2019 et le 31 décembre 2021.
Opérations concernées :
Au-delà de la rénovation du bien, une opération de transformation (par exemple d’un local commercial ou d'un garage en habitation) peut également permettre de se voir appliquer ce dispositif.
Ces travaux ne sont pas librement choisis par le propriétaire investisseur : ils doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%, soit respecter au moins 2 des 5 critères de performance énergétique (dont, par exemple, l'isolation de murs, l'installation ou le remplacement du chauffage, etc.).
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’acquisition, mais ces travaux sont également plafonnés : par exemple, pour une acquisition de 300.000€ au global, les travaux doivent être supérieur à 75.000€, mais inférieur à 225.000€.
Avantage fiscal et contraintes du régime :
Le Denormandie est une variante du Pinel. L'avantage fiscal est donc identique et inscrit sur une durée de 6 à 12 ans.
Le prix de revient est plafonné à 300.000€.
Le taux de réduction d’impôt est fonction de la durée de détention du bien :
- 12% pour un investissement de 6 ans,
- 18% pour un investissement de 9 ans,
- 21% pour un investissement de 12 ans.
La date de départ de la réduction d’impôt est celle de l’année d’achèvement des travaux, et non de l’acquisition du bien.
Attention : logiquement, les travaux effectués sous le dispositif De Normandie ne sont pas en plus déductibles des revenus fonciers.
Les contraintes du Pinel demeurent identiques (location nue et non meublée, plafonnement du loyer, etc.).
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Conseils A&S :
Le choix de la ville et du quartier est primordial. En effet, il faut veiller à ce que la demande locative soit importante dans cette ville.
Le coût de travaux doit aussi être minutieusement estimé : cet aléa des travaux en fait un investissement dont le coût est moins certain que le Pinel.
Le De Normandie est concerné par le plafond des niches fiscales de 10.000€. Attention, donc, aux autres réductions d’impôts dont vous bénéficiez déjà. L’excédent est en effet perdu, ce qui diminue lourdement la rentabilité de votre investissement.
N'hésitez pas à nous contacter pour vérifier si ce type d'investissement est opportun dans votre cas.