LOCATION – Peut-on déduire les charges des revenus fonciers en cas de logement vacant ?

Réponse

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La règle : 

Les charges foncières sont déductibles des revenus fonciers. Si le logement est vacant, le propriétaire doit apporter la preuve de son intention réelle de louer le bien. Il devra également montrer qu’il a accompli des diligences en ce sens. A défaut, le contribuable sera considéré comme s'étant réservé la jouissance du logement. Dans ce cas, aucune déduction des revenus fonciers ne pourra être pratiquée.

Conséquences pratiques et conseils A&S : 

Si le logement vacant est destiné à la location, le propriétaire du bien devra prouver qu’il a effectivement réalisé les diligences nécessaires à la mise en location du bien. Nous vous conseillons donc de conserver tout document permettant de justifier ces démarches pour éviter une remise en cause de la déduction des charges (publications d’annonces sur Internet, échanges de mails avec de potentiels locataires, témoignages, mandat de location signé avec une agence immobilière, etc.). 

La preuve de ces diligences est également indispensable dans 2 cas précis :

1) Si, dans le cadre d’un dispositif fiscal, l’immeuble fait l’objet d’un engagement de location, le contribuable pourra conserver le bénéfice de l’avantage fiscal en cas de vacance du logement à condition de prouver l’intention réelle de location.

2) Si le propriétaire a imputé un déficit sur son revenu global au titre des trois années précédant la période de vacance. A défaut, l’imputation pourra être remise en cause. 

De toute évidence, un contribuable sera considéré comme se réservant la jouissance d’un bien si :

- Il (ou un membre de sa famille) occupe le logement,

- Il met gratuitement le bien à disposition d’un tiers sans contrat de location.

Un exemple, l’arrêt du 7 novembre 2018 :

Un couple, propriétaire d’un logement, entreprend des travaux de réparation et d’entretien. Le bien n’est pas loué durant cette période et après. Les charges sont déduites des revenus fonciers du couple. Suite à une remise en cause de la déduction de leurs charges par l’administration fiscale, les contribuables contestent et soutiennent que les travaux ont été faits dans l’intention de louer. Ils produisent trois attestations de visite du logement, jugées insuffisantes selon la Cour d’appel administrative. 

Références

 CAA Marseille, 7 nov. 2018, n°17MA03659