SCI - Intérêts pour les personnes non mariées et le démembrement croisé

Conclusion

La constitution d'une SCI avec démembrement croisé des parts serait une solution qui conviendrait parfaitement à la situation de vos clients, car, bien qu'induisant des coûts et formalités particulières, cette solution présente de nombreux avantages.

Réponse

Si des concubins achètent un bien en indivision, au décès de l’un d’eux, le survivant se retrouvera donc en indivision avec les héritiers du premier. La gestion du bien risque donc d’être ardue en cas de mésentente entre eux, le principe de l’indivision étant l’unanimité. Lorsqu’il s’agit au surplus de la résidence des concubins, ces derniers peuvent alors souhaiter que le survivant « puisse continuer à habiter chez lui » et gérer le bien comme il l’entend.

Une solution consiste alors à recourir à la SCI avec démembrement croisé des parts sociales : le montage réside dans le fait que les concubins, associés, sont chacun nus-propriétaires de leurs parts et usufruitier des parts de l’autre.

• Le principal avantage de la SCI : des pouvoirs sur-mesure

Les concubins peuvent acquérir un bien en indivision ou via une SCI. De leur vivant, et si leurs investissements sont égaux, ce choix n’aura pas de réelles conséquences puisque :

• en indivision, il sera nécessaire d’avoir leur accord à tous les deux pour la plupart des actes (dans la mesure où ils possèdent la même quote-part dans le bien, peu importe que la majorité soit aux deux tiers ou à l’unanimité…),
• en SCI, ils seront associés chacun pour moitié et seront tous deux cogérants, les décisions devront donc également être prises par le couple.

S’ils investissent de façon inégale, le principe sera le même que celui-ci-dessus pour la gestion des biens indivis. Quant à la gestion de la SCI, elle sera sensiblement la même : certes ils ne seront pas associés chacun pour moitié des parts, mais étant cogérants, ils devront donc être d’accord pour la plupart des décisions.

C’est au décès de l’un des concubins que la SCI dévoile réellement tous ses avantages : elle permet une liberté de gestion inégalable par rapport à l’indivision. En effet, si les concubins ont opté pour l’indivision, au décès de l’un, le bien en question va revenir à ses héritiers, qui se trouveront donc en indivision avec le concubin survivant, ce qui ne sera probablement pas aisé à gérer, la règle de principe étant l’unanimité pour toutes les décisions (bien que cette règle ait été assouplie, elle reste néanmoins extrêmement rigide).

Si les concubins choisissent la SCI, les statuts peuvent être aménagés dès l’origine afin de désigner qui gérera les biens de la société et quels seront ses pouvoirs. On pourra ainsi par exemple déterminer à l’avance la cogérance des concubins et une gérance successive du survivant, pour une durée indéterminée, et accorder les pouvoirs les plus étendus en prévoyant que la gérance pourra procéder à la vente de tout ou partie de l’actif social de la société, acheter et vendre tout immeuble ou droit réel immobilier, contracter tout emprunt pour le compte de la société, consentir toute hypothèque et autres garanties sur les actifs sociaux, etc… sans qu’elle n’ait besoin d’y avoir été autorisée par une décision des associés. Ainsi le survivant pourra à sa guise changer de logement par exemple si c’est la résidence principale qui est mise en société.

Les statuts pourront également prévoir que seront prises à l’unanimité les décisions d’acceptation du retrait d’un associé (pour éviter d’être amené à « vendre en catastrophe » le bien de la société afin de « payer sa part » immédiatement à l’associé-héritier retrayant) et d’agrément de tout nouvel associé (pour éviter d’être associé avec des personnes que seuls les héritiers auraient choisies).

Enfin, une convention pourra prévoir les modalités de blocage des comptes courant d’associés (normalement librement retirables) afin d’éviter qu’au décès de l’un des concubins, l’un de ses héritiers ne demande le remboursement de son compte courant, qui se solderait alors inévitablement par la vente du bien immobilier.

On voit donc, du point de vue des pouvoirs, que la SCI offre bien plus de possibilités que l’indivision : elle permet d’adapter exactement les statuts à la situation particulière des clients, contrairement à l’indivision qui est enfermée dans des règles de gestion très contraignantes.

• Les avantages du démembrement croisé de parts

Le principe est le suivant : les concubins vont constituer une SCI et recevront, en contrepartie de leurs apports (le bien immobilier s’ils en sont déjà propriétaires, ou bien du numéraire par exemple), des parts sociales en pleine propriété.

Dans un second temps, ces derniers s’échangeront mutuellement la nue-propriété ou l’usufruit de leurs propres parts sociales selon ce qui sera le plus intéressant en fonction de leur âge respectif. Si les droits échangés sont d’une valeur identique, il s’agira d’un échange pur et simple. Dans le cas contraire, si l’un des biens échangés est d’une valeur supérieure à l’autre, alors le règlement d’une soulte aura lieu.

Et en dernier lieu, la société acquerra le bien immobilier pour le cas où il ne lui aurait pas été apporté.

Remarque : le démembrement de propriété ab initio (c’est-à-dire qu’il s’agirait pour chacun des concubins de souscrire au capital de la société avec attribution de parts démembrées, dès l’origine) reste très discuté en doctrine et il ne semble pas qu’il soit juridiquement permis.

Donc concrètement, chaque concubin sera nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l’autre. Ainsi, au décès de l’un des concubins, son usufruit va s’éteindre. La pleine propriété des parts du survivant sera reconstituée sur sa tête, mais il restera usufruitier des parts du prédécédé, dont la nue-propriété reviendra à ses héritiers.

Les conséquences sont les suivantes :

• Si l’un et l’autre n’ont pas de descendant 

Il n’y aura pas d’héritiers réservataires, aussi chacun pourra librement léguer à l’autre sa part indivise dans le logement, sans risque de réduction pour atteinte à la réserve. Le montage décrit ci-dessus n’aura donc pas réellement d’intérêt civil au premier décès.

Mais le survivant héritant d’une tierce personne au sens du droit fiscal, il devra s’acquitter de droits s’élevant à 60 % de la valeur des biens légués, après abattement de 1 570 € (pour un décès en 2010). Aussi, dans ce cas, la SCI avec démembrement croisé des parts va permettre au concubin survivant de ne pas être redevable de droits de succession au décès de l’autre : en effet, au premier décès, l’usufruit du défunt va s’éteindre et la pleine propriété sera automatiquement reconstituée sur la tête du nu-propriétaire survivant, qui restera également usufruitier des autres parts, le tout sans aucun droit de mutation à titre gratuit (la différence avec le legs de la pleine propriété vient bien sûr du fait qu’ici, le survivant ne sera pas plein propriétaire de la totalité des parts, mais il aura les principaux pouvoirs de gestion et sans droits de mutation).

Remarque : si les concubins concluent un pacte civil de solidarité, le survivant sera exonéré de droits de mutation à titre gratuit (article 779 du Code général des impôts). La SCI avec démembrement croisé des parts sociales aura donc moins d’intérêt ici.

• En présence de descendant(s)

Le principe de la réserve héréditaire ne permet pas en général de léguer la totalité de sa part dans l’indivision à son concubin (sauf bien sûr à ce que le concubin prédécédé ait assez de patrimoine pour servir la réserve des enfants, en plus du legs. Mais on ne peut jamais prédire quelle sera la composition du patrimoine au jour du décès), et la société civile sera un outil judicieux, couplé à un démembrement croisé.

En effet, étant plein propriétaire de ses parts, usufruitier des parts du prédécédé et gérant unique avec les pouvoirs les plus étendus comme vu supra, il pourra gérer la société d’une façon bien plus libre que s’il était en indivision avec les héritiers du prédécédé.

Aussi, outre l’économie des droits de mutation à titre gratuit, ce mécanisme permettra donc d’assurer, lors du décès de l’un des concubins, le maintien dans les lieux du survivant, jusqu’à son propre décès : ce qui est principalement recherché, c’est la liberté d’action du survivant, et pas nécessairement la volonté de léser ses propres héritiers.

• Conclusion

Les principaux inconvénients sont le coût et les formalités induites : si l’indivision est gratuite à constituer, tel n’est pas le cas de la SCI. Par ailleurs, l’apport du bien immobilier sera certes exonéré d’impôt de plus-value immobilière (article 150 U du Code général des impôts, puisqu’il s’agit d’apporter la résidence principale) ainsi que de droits d’enregistrements (article 810 bis du Code général des impôts, aux termes duquel les apports à titre pur et simple à une société civile à l’IR d’immeubles à l’occasion de la création d’une société civile sont exonérés des droits d’enregistrement), mais la CSI (contribution de sécurité immobilière - ancien salaire du conservateur) au taux de 0,10 % sera due.

Quant à l’échange, il subit une taxation de 5 % (article 726 du Code général des impôts) calculée sur la valeur d’un seul des lots, ou sur le plus fort des lots en cas d’échange avec soulte. Des honoraires seront également dus au praticien rédacteur de l’acte.

Références

- Article 779 du Code général des impôts

- Article 150 U du Code général des impôts

- Article 810 bis du Code général des impôts

- Article 726 du Code général des impôts